Обратная ипотека – это кредит, выдаваемый под залог квартиры. Деньги банк может выплатить единовременно либо выдавать равными платежами ежемесячно, в течение определенного срока – например, по 0 на протяжении 10 лет. Главное условие – залог (недвижимость) остается в собственности заемщика вплоть до его смерти. После этого банк реализует залоговую квартиру на рынке, возвращает себе сумму кредита (с процентами), а остатки отдает наследникам. Если так случится, что банку не удастся вернуть положенную сумму (квартира за это время упала в цене), разницу компенсирует государство. Наследники в этом случае не получают ничего: сохранить жилье они смогут только при условии возврата банку всех причитающихся денег, включая проценты по кредиту, ежегодную страховку и иные платежи.

Такая схема уже более 20 лет успешно действует в США, где обратная ипотека поддерживается государством и, по сути, является частью пенсионной системы. Пытались ввести подобный продукт в Германии, но спрос оказался невелик: немецкие пенсионеры и так имеют неплохую пенсию, а к жилью относятся ответственнее «легкомысленных» американцев. В России, напомним, средняя пенсия составляет 3650 рублей, так что ежемесячная прибавка к пенсии в размере 00 (для провинции - около 0-500, зато за квартиру в центре столицы может выйти и 00, и 00) - предложение более чем заманчивое.

Эта схема похожа на договор ренты, который действует России уже 15 лет и считается самой криминальной и ненадежной сделкой, причем для обеих сторон. По договору ренты пожилой владелец квартиры передает ее в собственность другому лицу, однако сохраняет право проживания в ней до смерти. Все это время «покупатель» выплачивает «продавцу» определенную сумму (ренту) или оказывает иные услуги. Кроме того, он целиком оплачивает содержание своей новой собственности, однако вселиться в квартиру может только после смерти рентополучателя.

Однако, в отличие от ренты, в данном случае «рентоплательщиком» является банк, а не частное лицо. Таким образом, с одной стороны, пенсионеры получают гарантии, что деньги будут выплачиваться в срок, и контрагент не будет пытаться «ускорить» момент получения квартиры неправомерными методами (срок кредита строго определен), а с другой - банк может быть уверен, что получит квартиру (в случае с рентой пенсионер мог довольно легко расторгнуть договор, оставив рентоплательщика ни с чем).

Кроме того, по условиям обратной ипотеки квартира остается в собственности владельца до его смерти, и все обязанности по ее содержанию должен нести он. И это рождает еще одну проблему – проблему сохранности квартиры. Теоретически, следить за состоянием квартиры и делать при необходимости ремонт должен собственник, но практически, если пенсионер идет на такой шаг (закладывает квартиру банку), едва ли у него будут средства на содержание жилья. Впрочем, обратная ипотека позиционируется как продукт социальный, способ господдержки малоимущих, так что все издержки банка, связанные с состоянием квартиры, должно компенсировать государство.

Разумеется, есть и множество вопросов, которые еще предстоит решить. Нынешний Гражданский кодекс РФ максимально защищает права наследников. В частности, наследники не могут быть выселены из квартиры, где они прописаны. Почти невозможно выписать несовершеннолетних детей, если у их родителей нет другого равноценного жилья. По мнению автора законопроекта - сенатора Александра Починка – государство должно гарантировать невозможность прописки в заложенной квартире несовершеннолетних детей или еще каких-либо изменений ее статуса, которые осложнят банку возврат залога. Однако не совсем понятно, как такие гарантии сочетаются с защитой жилищных прав детей, которую также должно гарантировать государство.

Пока сложно сказать, заинтересует ли такой продукт российские банки, у которых на сегодняшний день просто нет достаточно «длинных» денег, да и риски велики. В любом случае, проценты по такому кредиту будут максимальные. Тем не менее, обратная ипотека может оказаться очень востребованной среди пожилых жителей Москвы и других крупных городов. Учитывая маленькие пенсии и дороговизну квартир, такая услуга может стать для пенсионеров единственным шансом на безбедную старость.